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警惕商业地产“结构性过剩”

点击数:22482016-06-03 00:00:00 来源: 景茂集团

      新华调查

  6月13日,记者在南京南站东南方向看到,外观酷似大拇指的南京证大喜玛拉雅中心雏形初现。该项目规划总建筑面积约63万平方米,建成后将汇集商务办公、特色酒店、综合商业、酒店公寓等多种业态。

  根据南京市统计局最新信息,目前南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家,去年一年就新增6家,在建购物中心面积竟然位列全球前十。城市商业综合体一直被视为商业地产转型升级的标志,然而若过度扩张,如人们戏称的“满城尽是综合体”,只会造成“结构性过剩”,而实际上有的综合体现在已经“门前冷落车马稀”。

  常州人均商业面积直追上海

  “2010年之前,南京仅有6家开业的城市综合体,但至去年底,南京城市商业综合体已达24家,加上在建或已建成的将超过50家,可以说,基本形成全城尽是综合体的局面。”南京市统计局相关人士说。

  在南京南站商圈,外观酷似大拇指的南京证大喜玛拉雅中心雏形初现。据称,今年南京南站商圈已新开工4个商业综合体,加上此前开工的两处综合体项目,未来将新添6个城市综合体,规模最大的绿地之窗项目占地达300亩。

  不仅是南京,在常州、苏州等二线城市,城市综合体的数量也呈爆发式增长。数据显示,2014年到2017年底,常州将新增300余万平方米商业面积,其中8万平方米以上的商业体新增19个。2017年底,常州人均商业面积将达4.8平方米,与上海、南京等大致相当。

  南京河西每公里有一家综合体

  在南京河西地区,大约一公里就有一家综合体:从草场门大街到河西大街这几公里之内,云集了新城市广场、苏宁广场、河西万达、河西中央商场、金奥中心、河西中央公园6家建成的商业综合体,再加上已经动工的河西金鹰,以及即将营业的金基广场和河西德基,密度之大确实令人咋舌。

  这些城市综合体的经营情况,可谓“有人欢喜有人愁”。南京全年总客流量超过100万人次的商业综合体有15家,其中超过1000万人次的有7家,德基广场以将近2800万人次的客流总量勇夺冠军宝座。然而,有些店则冷清多了。金奥国际购物中心规模并不大,开业已有多日,但不少门面还空着等待招租。营业员称,即使是双休日也没几个消费者,偶尔有人也大多是去楼上吃饭的。江宁的汤泉奥特莱斯,由于远离主城,目前也没有达到预期成效。

  “按照国际惯例,商业面积与人口的配比是人均1平方米,而这一商业面积包括城市中心商业、区域商业、社区商业等多种业态,目前南京市商业面积与人口比例远超这一配比数字,这就导致了有些缺少竞争力的城市综合体没有人气。”南京市商务局副局长张雁宁说。

  南京市统计局的报告显示,规模过大、布点不均成为南京商业综合体存在的突出问题。业内人士指出,南京主城区如河西综合体扎成堆,而在有些区如六合等,城市综合体还是个稀罕事,因此,城市综合体不是简单的多或少的问题,而是存在结构性的过剩。

  千店一面同质化现象堪忧

  近日,去苏州出差的南京市民王燕,特意提前一晚上出行,只为了逛一下诚品书店。诚品苏州不只是一家书店,更是一个有书的购物中心。“全国各地综合体的模式都差不多,品牌也很重复,诚品算是特别的,去了不光是吃饭看电影,所以想去逛逛。”王燕说。

      目前城市综合体品牌的重复率至少六成以上,千店一面的同质化现象堪忧。据了解,大部分商业综合体是由购物、超市、影院、KTV和餐饮等板块组成,你家招麦当劳,我家就招肯德基,优衣库、H&M、GAP、NEW LOOK、ZARA等快时尚品牌频繁出现在各商业体。“近两年,体验型消费理念风行,但是,闭着眼扳着指头数,也就那么几家品牌可供选择。”南京某家商业综合体的相关负责人有些无奈。

  “长期以来,国内房地产开发与商业经营行业处于条块分割状态,开发与经营活动各自为政,供求关系脱节,产业结构处于无序及缺失状况,导致我国商业地产项目难以进行综合性开发,由此带来效率、效益低以及成本、风险高等一系列问题。”对外经贸大学公共经济系教授徐晨说,“商业综合体的开发不能一哄而上,对现在正在建设的商业综合体要进行综合效益评估,适当调整其主体功能,避免同质化竞争。”

 “我们都知道走‘体验式商业’之路,却容易忽略其本质属性。”业内人士分析,随着线上线下的融合,城市需要让人面目一新的商业综合体,如方便消费者的在线查询系统、餐厅排位系统,反向寻车、电子导视屏等线上线下互通方式,这些新型的体验和服务可能更符合现代消费者的行为习惯。


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