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国务院发布“金十条”:严控房地产融资风险

点击数:33362016-04-29 00:00:00 来源: 景茂集团

7月5日,国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。其中,针对房地产行业,意见提出应认真执行房地产调控政策,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。

    《意见》首先明确,要继续执行稳健的货币政策,统筹兼顾稳增长、调结构、控通胀、防风险,合理保持货币总量。

    《意见》还鼓励民间资本投资入股金融机构和参与金融机构重组改造。允许发展成熟、经营稳健的村镇银行在最低股比要求内,调整主发起行与其他股东持股比例。尝试由民间资本发起设立自担风险的民营银行、金融租赁公司和消费金融公司等金融机构。

   而在严密防范金融风险方面,《意见》强调,要深入排查各类金融风险隐患,适时开展压力测试,动态分析可能存在的风险触点,及时锁定、防控和化解风险,严守不发生系统性区域性金融风险的底线。

     继续按照总量控制、分类管理、区别对待、逐步化解的原则,防范化解地方政府融资平台贷款等风险。认真执行房地产调控政策,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。

     同时,按照理财与信贷业务分离、产品与项目逐一对应、单独建账管理、信息公开透明的原则,规范商业银行理财产品,加强行为监管,严格风险管控。

上周,受到房地产再融资及并购重组将开闸传闻的影响,深沪两市房地产股全线大幅上扬。虽然证监会随后澄清政策未变,但一方面是资本市场对调控放松的预期,另一方面则是百姓对房价下降的期待。弥合资本市场与现实生活背离,或者需要更精准有效的调控政策。

     证监会对于房地产企业再融资及并购重组进行限制,是增加房地产企业财务压力的一种手段。这种限制的政策依据,来自国务院于2010年4月份发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确规定,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

     通过分析不难发现,《通知》中限制违规房地产企业上市、再融资的主要目的是打击囤积土地和炒地行为。并以此为基础,通过施加财务压力,迫使房企加快商品房上市速度,通过对供给侧的管理防止出现供不应求局面。

     根据Wind的统计,2009年至2012年,A股上市房企的资产负债率由65.7%上升到73.6%;财务费用占营业收入的比例由1.55%上升到2.11%。同时,上市房企的净利润增速明显下滑。在一定程度上,监管层对于房地产企业再融资及并购重组进行限制确实给上市房企带来了相当的财务压力。

     但是,数据同时显示,这4年中,A股上市房企总资产周转率、存货周转率逐年下降,同时,存货占总资产的比例也基本呈现逐年增加的趋势。这表明房地产企业并没有如预期中的加快开发速度、提升周转效率。相反,房地产企业选择了降低开发速度、减少土地储备的方法来度过资金寒冬。

     更为重要的是,对房地产融资需求的长期限制也绝非没有成本。2011年开始的房企进军矿业的大潮就是一个例子,国内黄金等矿产资源泡沫的吹大与房地产市场的调控绝非没有关联。

      同样的问题也出现在需求侧的管控上。通过限购、限贷和预期管理,2012年全国住宅类商品房销售面积同比仅增加2%、2011年同比增加3.4%,增速较调控前明显下降。

      但自2010年6月起至今,除了2011年第四季度至2012年上半年末,中国百城住宅价格指数有所回落外,其他时间基本呈逐步上升态势。同时,上市房企从2009年至2012年毛利率水平基本保持稳定,未受房地产调控影响。显然,房地产企业没有对需求的下降做出价格上的让步。

     由此可见,拿出更有针对性和有效的调控政策应是下一步调控的关键。至于是否放松对房地产企业股权融资的限制,要从是否有利于房地产企业增加供给、是否有利于管控房价预期等多个角度加以权衡。房产调控的最终目的,应该是满足消费者购房需求的同时,创造出一个更健康和更具投资价值的房地产市场。

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